Wycena nieruchomości to uregulowany przepisami prawa oraz Standardami Zawodowymi Rzeczoznawców Majątkowych, proces szacowania, czyli szereg czynności prowadzących do określenia wartości nieruchomości.  Sposoby określania wartości nieruchomości, stanowiące podejścia do ich wyceny, są uzależnione od przyjętych rodzajów czynników wpływających na wartość nieruchomości. Określanie wartości nieruchomości poprzedzone jest analizą rynku nieruchomości, w szczególności  w zakresie uzyskiwanych cen, stawek czynszów oraz warunków zawarcia transakcji.

Przy szacowaniu nieruchomości rzeczoznawca majątkowy wykorzystuje wszelkie, niezbędne i dostępne dane o nieruchomości, zawarte między innymi w: księgach wieczystych, katastrze nieruchomości, ewidencji sieci uzbrojenia terenu, rejestrach zabytków, planach miejscowych, studiach uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy, decyzjach o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu oraz pozwoleniach na budowę, wykazach prowadzonych przez urzędy skarbowe, a także w aktach notarialnych oraz innych dokumentach.

Proces szacowania zazwyczaj kończy się wydaniem pisemnej opinii o wartości nieruchomości w postaci operatu szacunkowego. Zasadniczo może być on wykorzystywany  do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia. Wyjątkiem od powyższej zasady jest sytuacja  kiedy z analizy przeprowadzonej przez rzeczoznawcę sporządzającego operat wynika,  że od daty sporządzenia operatu nie wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników mających wpływ na wartość, uregulowane szczegółowo w art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami. W takim przypadku operat szacunkowy może być wykorzystywany po upływie okresu, o którym mowa powyżej, po potwierdzeniu jego aktualności przez rzeczoznawcę majątkowego. Po potwierdzeniu aktualności operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony przez kolejny rok, licząc od dnia upływu okresu 12 miesięcy od jego sporządzenia.

Operat szacunkowy nie może być dalej wykorzystywany jeżeli wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników mających wpływ na wartość.